東洋経済オンライン2013/3/23 06:00

アベノミクス効果が株式市場だけでなく、不動産投資信託(REIT)市場にも波及してきた。全体の値動きを示す東証REIT指数は、年明けから3カ月半で30％も上昇。2008年7月以来、4年半ぶりに1400ポイント台を回復した。

相場上昇の牽引役は個人投資家だ。「個人が指数連動型のREIT投信を積極的に買っている。証券会社主催のREITフェアでは、60代に加えて、最近は20～30代の夫婦の姿も目立つようになった」(バークレイズ証券の田沢淳一アナリスト)。

空室率の低下などオフィス市況改善への期待感が膨らんでいるだけでなく、政府が市場育成に前向きな姿勢を見せていることもあり、新たにREITを購入する投資家が増えているという。

海外の機関投資家も存在感を増しつつある。以前であれば、日本のREITには見向きもしなかったが、「問い合わせが増えているだけでなく、年金基金などの上級幹部が面談に訪れるようになった」(田沢アナリスト)。彼らが食指を動かし始めた背景には、新機軸を打ち出した外資系REITの新規参入がある。

初値は公募価格の3割増し──。2月14日に新規上場した日本プロロジスリート投資法人の初値は70万円と公募価格を大きく上回り、約1000億円を調達した。設立母体である米プロロジス・グループは、日本を含め世界各国で大型の先進物流施設を開発・運営してきたパイオニアだ。同REITには、プロロジスが日本で展開する31の物流施設のうち12物件、資産規模にして1730億円が組み込まれた。

昨年12月には、シンガポール政府系デベロッパーで、日本でも83物件を保有するグローバル・ロジスティック・プロパティーズが母体となったGLP投資法人が上場した。約1100億円を調達し、12年の上場では最大規模となった。

■　投資家目線が売り

両REITが投資家を引き付ける理由の一つは、物流施設への投資に特化した"身持ちの堅さ"だ。オフィスビルは契約期間が2～3年と短いうえ、景気変動の影響を受けて賃料の振れ幅が大きいのに対し、物流施設は5～7年と長く、賃料も安定している。

成長余地も大きい。流通加工の機能を備えた先進物流施設の国内普及率は2％前後しかなく、「ネット通販や3PL(物流業務の外部委託)の拡大で、まだまだ需要増が見込める」(プロロジスの谷住亜紀シニアバイスプレジデント)。SMBC日興証券の鳥井裕史シニアアナリストは「もともと長期的に安定賃料の見込める物流施設に対する投資家のニーズは高かった。そこへ業界2強が参入した意義は大きい」と語る。

もう一つは、投資家を意識した高い利益分配方針だ。両REITは通常の分配金に、毎期の減価償却費の最大30％を上乗せする利益超過分配を導入した。日本ではまだ珍しい制度だが、海外では一般的だ。

さらに、REIT運用会社の経営報酬についても、分配金の額に連動する方式を取り入れ、投資家と利害が一致するよう配慮した。こちらも資産規模に連動するタイプが多い、国内の既存REITとは異なる方式だ。GLPジャパン・アドバイザーズの三木真人社長は「相場が下火になっても買い支えてくれる投資家を増やしたい」と、その狙いを語る。

これまで、日本のREITは投資家よりも母体企業におもねった経営に陥りやすく、それが市場拡大の阻害要因となってきた。だが、外資系が新機軸を打ち出したことで、業界の慣習に風穴が開こうとしている。

日本のREITは今年、誕生から12年目を迎えるが、時価総額は約5兆円と、米国の10分の1程度。足元の相場上昇を単なるブームで終わらせないためには、既存REITの変革が不可欠だ。